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[克而瑞]銀根緊縮下,TOP30房企集中供地投資解析

謝楊春、吳嘉茗2022-01-28 10:02:25

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-01-28
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??隨著1月19日寧波完成2021年的第三輪集中供地,22城第一年執行雙集中供地政策終于落幕?;仡?021年的企業投資可以看出,在監管不斷加強、房企普遍面臨較大資金壓力之下,整體投資力度下行。

??在此氛圍下,集中供地的22城成為不少房企在謹慎投資中的首選,而根據統計,30強房企2021年總投資額中有四成用于集中供地。

??整體投資金額較2020年減少15%

??超六成企業拿地金額同比下滑

??根據CRIC歷年統計的房企拿地情況來看,2020年投資金額百強的房企拿地金額達到4.48萬億,而2021年投資金額百強的房企拿地金額降至3.79萬億,降幅達到了15%,行業整體投資力度顯著下滑。

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??在整體投資力度顯著下滑的基礎上,我們再來看不同房企的表現:

??以銷售百強房企為樣本,在集中供地帶來的資金壓力、融資持續收縮、市場下行等因素的共同作用下,超過六成的百強房企拿地金額同比下降,近三成房企同比降幅高達50%。其中世茂、陽光城等規模房企從8月份以來投資幾乎停滯,而三盛、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%。

??然而,仍有部分房企在2021年保持了相對積極、穩健的投資態勢,投資金額同比不跌反漲,主要是國企、央企。例如萬科、中海、招商、華潤等拿地金額同比上漲,且位列2021年新增拿地價值前10,越秀、建發等在集中供地中表現也較為突出,拿地金額較2020年增長129和60%。

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??上、下半年投資節奏迥異

??下半年投資力度收縮超六成

??全年投資力度下降,主要是由于下半年投資嚴重收縮所導致。

??不少房企上半年還持有較為積極的投資態度,在集中供地的熱點城市積極拿地,下半年卻紛紛收緊投資,不但投資金額大幅下降,土地市場整體熱度也明顯降溫。

??以銷售50強房企為例,上半年整體投資金額為1.9萬億,而下半年驟降至0.8萬億,下半年投資力度降幅高達60%,進入四季度接近一半的50強房企沒有拿地。通過數據可以明顯看出,全年投資力度的高峰在5-6月份,主要是在首輪集中供地的刺激下,房企投資積極性較高;而7月份開始,單月投資力驟降,第二、三輪集中供地也未能再度帶動房企積極拿地。

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??雖然整體投資走勢“先揚后抑”,但房企投資策略不盡相同。

??大部分房企如萬科、金茂、建發、大家等拿地高峰主要集中在上半年,聚焦在第一次集中供地,其上半年拿地金額較全年占比均超過60%,而中海、武漢城建、大華等相對聚焦在二、三輪集中供地,其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。

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??30強企業專注核心城市拿地

??招商、華潤、龍湖等超六成投資于雙集中供地

??據CRIC發布的《2021年中國房地產企業新增貨值百強排行榜》來看,2021年百強房企新增貨值集中度依然處于高位,強者恒強:銷售30強房企的新增貨值占據了百強新增貨值近7成,也是未來市場發展的主導力量。

??而結合2021年土地投資中最熱點的22個核心城市進行的“集中供地”,30強房企的表現同樣不俗。

??2021年30強房企總投資金額中有41%用于22城集中供地,全國22城以外的其他城市合計吸金占比僅有59%,可見未來市場集中度從企業、城市兩方面來看都將持續走高。

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??而具體到各個企業來看,不同企業處于戰略方向、資金壓力、拿地策略的不同,在核心城市投資占比有較大的差異:

??融創、中國鐵建全年投資額有超過70%用于雙集中供地,納儲能級較高,對于企業的土儲結構有著很好的優化作用;金地、招商、華潤、龍湖等品牌房企也有超過60%的投資用于雙集中供地,對于此類品質型房企來說,一二線城市的市場無疑更能夠支撐企業發展。

??反之,除了沒有拿地的榮盛以外,恒大、中南、碧桂園、中梁等用于雙集中供地的投資比例不足20%,遠低于30強房企總體40%的水平。雖然與這些企業主要布局三四線的戰略有一定的關系,但鑒于目前大部分三四線城市面臨購買力不足、庫存過審、需求透支等情況,未來需要警惕銷售風險。

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??國企、央企是集中供地主力軍

??民企中品質型房企更為穩健

??三輪集中供地結束后,保利、華潤和中海以超過800億的總價位列前三,其次招商、融創、龍湖、綠城在集中供地中的拿地金額也超過500億。

??這其中保利、華潤、龍湖和綠城在每一輪集中供地中都進入的投資金額10強的席位,投資力度保持得相對平穩,企業經營更為穩??;此外招商作為現金流實力雄厚的國資企業,也有兩次進入投資金額10強。

??按企業類型來看,除了龍湖、綠城和濱江以外,其他7家均為國企、央企類型,還有武漢城建這樣的地方政府公司,體現了第三輪土拍中核心城市的土地市場靠國企、央企和地方性城投公司“托底”的局面。

??民企中能夠“屹立不倒”的龍湖、綠城、濱江都是口碑出眾的品質型房企,相較于高周轉、高杠桿的房企來說,品質型房企無疑更加穩健,穿越周期能力更強,此類房企也為其他民企發展路線提供了一定的參考意義。

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??濱江、融信投資聚焦戰略大本營

??保利、龍湖布局最廣

??從30強房企在集中供地中落子的城市數量來看,不同的房企布局范圍也有明顯的差異,按照布局城市的數量主要可劃分為三檔:

??第一類房企拿地城市數量超過14個,在集中供地中布局了較多的核心城市,保利、龍湖、萬科、華潤、中海均在此列。要廣泛布局核心城市,離不開企業的規模和現金流支撐,目前僅有10強房企能夠有這樣的實力。

??其次是拿地城市數量在7-13的企業,主要以招商、旭輝、綠城、金茂等已經基本實現了全國化布局的品質型房企為主。值得一提的是,碧桂園也在北京、上海、廣州等8個核心城市有所斬獲。

??最后是拿地城市數量在6個及以下的企業,位于此檔的企業主要是以區域深耕型房企為主,包括新城、美的、中梁、龍光、濱江等。作為30強房企,在核心城市布局范圍較小,則需要將區域深耕做到極致,否則長期業績受單一區域市場影響較大,風險相對不可控。

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??每個企業投資力度TOP3的城市也在一定程度上反應了企業目前投資的重心偏好,我們梳理了30強房企投資額TOP3的城市,不同房企的投資偏好、力度也有明顯差異,發現投資力度較高(拿地價金額150億以上)的30強房企共18個,主要可劃分為3種類型:

??第一種是投資高度聚焦的類型,其中最為典型的有濱江、融信和龍光,此類房企的雖然投資總額不大,但是作為區域深耕型房企,他們在集中供地中的投資目標非常明確,主要目的在于增加最核心城市的土儲。例如濱江在杭州拿地金額高達277.5億元,其次寧波、南京分別為44.1億和17.8億,且濱江也只在這3個城市落子,投資高度聚焦。

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??第二種是投資相對分散類型,例如萬科、旭輝、金茂等,這三個房企在22城投資額均超過150億,且投資布局的城市數量也較高,都在10個城市以上,因此也導致了投資較為分散,即使是投資金額TOP3的城市,投資額也未有超過100億的。

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??第三種是投資總額高且投資廣泛的房企,此類企業即使投資相對分散,在TOP3城市的拿地金額依然較高,包括保利、中海、龍湖這樣在集中供地中投資力度最大的房企。此類房企在投資額最高的3個城市拿地總金額均未達到集中供地拿地金額的50%,集中度遠低于30強的平均值68%??傮w來看,此類房企在資金總量有優勢的情況下,投資廣度、力度也都有明顯優勢。

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??總體來看,2021年房地產行業的投資工作毫無疑問正在經歷“寒冬”,除了部分10強龍頭房企和少量深耕長三角的品牌房企以外,大部分企業都面臨收緊投資、沒錢拿地的窘境;而城市方面,“雙集中”供地城市吸引了房企的大量注意力,其他城市的投資重要性則顯得有所下降。

        短期內企業現金流困難和雙集中供地政策不會出現明顯的逆轉,2022年企業投資仍將在謹慎的氛圍下進行?;蛴胁糠殖鞘?、企業會出現“小亮點”,例如寧波剛剛結束的最后一輪集中供地市場熱度明顯有所回升,房企參拍積極性也較第二輪有所回溫。未來房企投資,如果政府持續調整地價和限價,我們認為,2022年第二輪集中供地或是窗口期,建議關注今年集中供地中盈利空間較大的地塊,同時也關注大量城投公司拿地后合作開發的訴求。

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