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杭州2021樓市數據出爐!新房網簽創新高,二手仍處高位

2022-01-27 15:55:50來源:中房網

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??信貸收緊、限購升級、土地流拍、房地產稅試點消息發出,杭州樓市在2021年滿懷期待地開始,意想不到地結束了,不少置業人群和從業者心生迷茫,2022年又會如何?

??杭州貝殼研究院最新發布《2021年杭州樓市白皮書》,以此更全面反映杭州樓市,也希望在房住不炒的主基調下,杭州樓市盡快修復回穩,實現良性循環和健康發展。

??成績單依然搶眼,新房成交創5年新高,二手成交處歷史高位

??平心而論,2021年面對政策持續收緊、疫情反復,杭州樓市依然表現出強大的市場韌性。

??2021年紅盤潮密集,市區新房成交20.9萬套,同比上升37%,其中住宅成交17.6萬套,同比上升49%,成績斐然。不過, 2020年下半年積壓了大量的實際成交但未網簽的新房,2021年上半年以來網簽效率提升,受此影響, 2021年的新房網簽成交量創5年新高。

??二手成交超7.9萬套,相比2020年,成交量整體下滑23%。全年上半年成交5.4萬套,下半年成交量急速下滑,僅2.5萬套,下滑53%。由此可見,信貸持續收緊、杭州“85新政”、調整落戶門檻等政策對于二手買賣流通影響較大。

??但長周期來看,由于上半年成交量大,2021年全年成交量仍處于高位,與2019年成交量相當。

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??數據來源:瑞達思,杭州貝殼研究院

??數據說明:新房統計不含建德市、桐廬縣與淳安縣成交數據,二手房統計不含建德市、桐廬縣與淳安縣成交數據

??隨著2020年年底、2021年年初銀行收緊房貸業務,南京、寧波、深圳、杭州等城市房貸利率上揚,甚至部分銀行還暫停了二手房貸款業務。在杭州,從1月起,貸款利率持續提升,至9月,首套房貸款利率提升至5.90%,二套房貸利率突破6.0%。由此,全款客戶占比不斷提升,由2021年1月的15%提升至2021年底39%。

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??新房分化明顯,85新政后搖號熱度快速下降

??去年杭州市區共推出13.6萬套房源入市,其中參與搖號登記755次,參加搖號人次總計71萬組。不過新房分化比較明顯,溪上儷庭、蒲荷云邸、檀映里等熱點紅盤需要頂格社保方能入圍,也有樓盤流搖。據統計,參與搖號登記中,需要搖號453次,流搖項目302次,占比40%。

??“1.27”新政之后,紫璋臺公寓、丹楓四季院為代表的熱盤出場,開啟2021年第一場開盤潮,在如此多的紅盤入市分流的情況下,多個樓盤中簽率仍為個位數?!?.5”后,杭州迎來了第二波大規模開盤潮,70多個樓盤陸續領出預售證,近2萬套房源入場。不過,下半年搖號熱度快速下降,最高10月平均中簽率已達33%。限售項目數量也印證了新房市場逐漸趨于冷靜的現象。

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??余杭區全年跌幅最大,臨安城區為今年最熱二手板塊

??與2020年相比,各區域住宅成交量均下降,其中余杭區下跌幅度最大,達43%。余杭區住宅,過去在較長時間內都是購房熱度較高的區域之一,主要是以未來科技城為代表的區域,以及閑林、良渚、瓶窯、中泰。隨著市場行情的調整,掛牌量價回調幅度,與購房者承受力存在的價格鴻溝更為明顯,成交難度突出,市場降溫更為明顯,成交量萎縮更快。

??熱點學校林立的西湖區,眾多學校周邊樓盤熱度下降,成交量最多跌了7成。受此影響,西湖區二手住宅成交量下滑同樣十分明顯,高達39%。

??以二手住宅成交量來排名看,臨安城區以2289套成交量,占據2021年成交板塊榜首??傮w來看,Top30板塊的成交均價較低,臨安、閑林、崇賢、星橋、青山湖科技城均為高熱度的價格洼地。

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??從成交價格來看,總價200萬以下住宅成交占比提升3.7%,600萬以上住宅成交占比提升2.7%,200-600萬內中間價位住宅成交占比均有下降。剛需群體面對“上車”壓力,在市場下行時所受影響不大,而核心區域的房產的價值被持續看好??梢?,在市場動蕩時期,剛需群體與高端改善群體的需求依然強烈。

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??同時,大面積住宅也更受歡迎。2021年二手住宅套均面積99㎡,為連續6年最高成交面積。在各面積段中,剛需群體青睞的100㎡以內的住宅成交占比下滑,其中80-100㎡面積段下滑最為明顯。100㎡以上的住宅成交均有小幅上升,120-140㎡熱度上升信號強烈,剛改群體需求加劇。

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??00后入場,“她勢力” 凸顯,更多外省籍人員安家置業

??杭州的快速發展,吸引無數外省籍人員在杭州安家置業。貝殼數據顯示,2021年在杭置業人員中,64%均為外省人員,浙江省內人員僅占比36%,原籍為杭州的購房者整體僅為15%,不到兩成。

??原籍在浙江省以外的購房者,最愿在杭州買房的是原籍安徽省的購房者,占外省人員在杭州置業比例高達20%,也就是說,每5個在杭州買房的省外人里,就有一位來自安徽。

??而在女性經濟獨立的背景下,女性購房也成為新趨勢。貝殼杭州站購房客戶中,女性購房占比連續6年提升,“她勢力” 進一步凸顯,2021年女性購房占比已經達到44%。在各年齡段中,90后女性購房比例高達48%,在各年齡段中占比最高。

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??最早出生的00后在2021年剛滿21歲,尚未完成大學學業,然而在購房市場上已經出現00后的身影。2021年00后購房占所有客戶比例為1.19%,相比2020年的0.65%有所提升。

??值得注意的是,尚未大批進入職場的00后購買力強勁。接近30%的90后會購買120㎡及以上的房屋,在90后中,這一比例僅為13%。在成交價段上,購買500萬元以上房屋的00后占比達到14.8%,購買800萬元以上占比3.5%,遠超90后。

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