重點城市集中土拍收官 地市“寒潮”或延續至2022年

                    克而瑞研究中心2021-12-29 08:47:59來源:丁祖昱評樓市

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                    ??距離2021年結束還有2天,重點22城中,除了寧波以外全部完成了本年度最后一輪集中供地,至此,本年度集中土拍接近收官。多數城市土拍市場“慘淡”收尾,土拍規則放松也難抵御土拍“寒潮”。

                    ??從全年成交數據來看,受集中供地和市場下行壓力影響,土地市場成交規模較去年同期明顯下滑,據CRIC數據顯示,截止12月20日,全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降24%和10%,其中成交金額近六年來首次下滑。為抵抗周期性波動,2022年房企拿地仍將延續審慎態度,預計土地市場整體熱度仍將低位運行。

                    ??融資難和市場下行壓力影響下,土拍熱度并未能迎來年終“翹尾”,“國企托底”、“流拍撤牌”和“底價成交”成為貫穿下半年土拍市場的關鍵詞。

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                    ??首輪土拍地王頻出,二、三輪熱度“入冬”

                    ??綜合已完成三輪集中土拍的重點城市表現來看,超半數城市三輪集中供地成交量呈遞減趨勢,地價整體降幅達到5%。

                    ??其中,首輪土拍熱度最高,為控制熱度,多數城市在第二輪土拍密集出臺政策打補丁,實際地價和溢價率有所下降。第三輪土拍政策再次微調,但市場下行趨勢難以逆轉,溢價率大幅下滑、流拍率持續攀升。

                    ??從已經完成全部三輪土拍的上海、廣州、深圳等城市來看,2021年三輪集中供地成交建面、金額呈現遞減走勢,一方面是供應節奏所致,另一方面受到穩地價之下政策不斷趨嚴的影響。

                    ??從城市的角度來看,除了杭州熱度逆勢上揚,七成地塊觸頂搖號以外,多個城市依然“涼意十足”。

                    ??以12月27日完成今年度最后一輪集中供地的北京和鄭州為例,北京第三輪12宗含宅地塊中,有2宗地慘遭流拍,最終成交規模在三輪中最低。全年來看,北京三輪集中供地共出讓57宗含宅地塊,總金額達到1900億元。

                    ??再來看鄭州,掛牌25宗宅地11宗終止出讓,剩下14宗地塊中有12宗以底價成交,溢價率降至0.64%,流拍率增至44%。

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                    ??地方城投進場“救市”,國企央企托底

                    ??各城市三輪集中土拍的拿地房企類型發生了比較大的變化。無論是北上廣等重點城市,還是東莞、金華等熱點三四線城市,土地市場均上演著底價成交與國企托底的現象。

                    ??以北京為例,在首輪集中供地中,土地市場熱度較高,各類房企積極參拍;而二輪集中供地市場明顯轉涼,大面積延期出讓、底價成交,拿地房企以各類國企央企為主;而第三輪集中供地中國企央企為主的格局仍在延續,民企主要通過聯合體的形式拿地。

                    ??值得注意的是,從第二輪集中供地開始,地方城投公司開始涌現,在土地市場頻頻托底,尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市第三輪集中供地中表現明顯。

                    ??以廣州為例,12月2日第三輪集中供地掛牌17宗土地,最終成交13宗,知識城投資集團、白云城市建設、南沙開發建設、廣州地鐵這類城投公司成為投資主力軍,總計獲取9塊地。

                    ??上海三輪集中供地也已收官,城投公司在第二、三輪集中供地中均表現出較高積極性。其中,港城開發、臨港城投通過自投與合作并舉,拿地總價分別達到91.8億元、87.5億元,上海城投也獲取3塊地,總耗資47.7億元。

                    ??實際上,地方城投公司大舉拿地的背后也蘊藏了一系列風險和壓力。一方面,地方政府的財務狀況面臨惡化,城投公司資金或受阻。另一方面,城投公司的操盤能力需進一步考察,未來項目去化也具備不確定性。在資金、政策、市場等多重壓力下,將驅動城投公司加強與品牌房企合作。

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                    ??從全年成交變動來看,在融資收緊、土地供給端改革的影響下,2021年的土地市場經歷了由高熱降至低溫的演變。

                    ??隨著下半年房企資金面進一步緊繃,土拍市場呈現出“國進民退”的現象,第二輪、第三輪集中土拍多為國企和央企兜底,民企大多由“謹慎拿地”轉為“不拿地”。

                    ??盡管年末房地產信貸環境邊際放松,土地供應端,但市場信心短時間內預計仍難恢復,土地成交端在明年上半年預計也難有明顯回暖,城市之間的分化也將進一步凸顯??紤]到各大城市土拍規則調整,土地市場高溢價時代將一去不返,低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態。

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