霸州之困:新產業景氣度低,土地收入降幅超7成

                    田傲云2022-01-24 09:38:43來源:中國房地產網

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                    ??國務院辦公廳督查室在2021年12月17日發布的一則通報將河北省霸州市推到了風口,其大面積大規模亂收費、亂罰款、亂攤派問題引發持續關注。

                    ??通報稱,據不完全統計,2021年10月1日—12月6日,霸州市15個鄉鎮(街道、開發區)入庫和未入庫罰沒收入6718.37萬元,是1—9月罰沒收入的11倍,涉及企業和個體工商戶2547家,平均每家罰款、收費2.64萬元。

                    ??從國辦督查室通報來看,出現這種情況是霸州市政府財力緊張所致。

                    ??一位長期研究京津冀區域經濟的人士表示,“霸州鋼鐵產業在2017年整體退出,給當地貢獻了較高稅收的兩家大型國有鋼鐵廠生產線又相繼關停,減少接近10億元稅收。盡管當地還有不少家具、制造業等家庭式小作坊,但這些民營企業對于提升稅收的能力貢獻不大?!?/p>

                    ??鋼鐵產業此前一直是霸州產業結構的主體,退出鋼鐵產能后,霸州開始進行產業轉型,如建設休閑食品產業基地,但食品產業群的發展并沒有為當地政府帶來強有力的稅收來源。數據顯示,在2018年,霸州食品產業產值31.5億元,稅收3.2億元。

                    ??“除去鋼鐵產業外,霸州的主要稅收來源還有房地產,但隨著環京城市實施限購,使得房價迅速熄火,當地的土地財政以及和房地產相關的稅收自然也好不了?!鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

                    ??Wind數據顯示,自2015年開始,霸州當地成交樓面價從528元/平方米單價快速上漲,到2017年成交樓面價已經高達1491元/平方米,土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。但2017年是一個分水嶺,受限購政策影響,之后幾年霸州土地市場持續下行,到2021年成交樓面價803元/平方米,全年賣地收入僅12.7億元。

                    ??相關因素疊加下,霸州財政吃緊,一些亂作為現象開始出現。

                    ??2022年1月初,記者來到霸州,“三亂”事件后這里展現著如同往日的平靜,但膠著的問題如增強產業景氣度、提升財政收入等依然是政府需要解決的“頭等大事”。

                    ??鋼鐵大城“去鋼鐵”后

                    ??位于京津保三角地帶中心的霸州,曾是河北重要的鋼鐵基地之一。

                    ??霸州曾經嚴重依賴鋼鐵產業,除去霸州市新利鋼鐵和河北前進鋼鐵兩家大型鋼鐵廠,在霸州市勝芳鎮,幾乎家家戶戶都經營著鋼鐵及相關產業的加工廠。

                    ??采訪中,前述研究京津冀區域經濟的人士稱,霸州民營經濟十分發達?!氨热?010年勝芳有1800多家家具企業,產量占國內同類家具產量的65%,出口占到三分之一,總銷售額超過80億元,并帶動形成金屬加工、玻璃加工、木材加工三大產業集群?!?/p>

                    ??數據顯示,2010年,霸州第二產業經濟結構以民營經濟為主,其中民營企業27000多家,為霸州創造了85.3%財稅收入和85%農民收入,提供了86.7%的項目投資和86.2%的非農就業崗位,是霸州經濟結構的支柱與脊梁。

                    ??然而,隨著能源消耗和環境污染日趨加重,曾經的鋼鐵大城走上“去鋼鐵”之路。2013年,河北省開始布局淘汰落后過剩產能,重拳淘汰鋼鐵等過生產能,到2017年,霸州市退出全部鋼鐵產能。

                    ??退出鋼鐵產能后的霸州開始進行產業轉型,比如建設休閑食品產業基地。這幾年,達利食品、稻香村、海底撈、小仙燉燕窩等國內外知名食品企業加工廠紛紛落子霸州。

                    ??但食品產業群的發展既沒有為當地政府帶來強有力的稅收來源,也沒有立即給霸州帶來足夠的人口和就業崗位。數據顯示,在2018年,霸州食品產業產值31.5億元,稅收3.2億元。

                    ??“產業園的工廠哪里會要我?像我們這些年齡稍大的很難再找到工作。年輕一些的人或許就去其他城市看看機會?!背鲎廛囁緳C王明在一家鋼鐵工廠工作了20多年,失業后開起了出租車,“賺點零花錢吧,大家都這樣?!?/p>

                    ??“如果不是我們家在這有生意,我也不會回來?!绷撼嬖V記者,很多一起長大的朋友大學畢業之后除非是回來考公務員,其余的都去其他地方工作?!斑@里就業機會相對沒有那么多?!?/p>

                             市場冷意蔓延

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                    ??盡管新興產業的引入并沒有立即給霸州帶來過多人口和就業,也沒有取得理想的財政增收效果,但憑借京津冀一體化和雄安新區雙重紅利,在房地產領域,霸州一躍成為環京的第二批明星城市,碧桂園、華夏幸福、榮盛發展、萬科、佳兆業、合生創展等耳熟能詳的房企爭先搶占霸州市場,其中又以華夏幸福為甚。這使得“去鋼鐵”后,房地產成為霸州新的財政收入來源。

                    ??和多個環京城市一樣,隨著房企涌入,住宅項目集中供應,房地產市場迅速升溫,項目案場大排長龍,“日光盤”頻現,房價最高被炒至2萬元/平方米。

                    ??樓市的火爆迅速傳導到土地市場。2015年開始,霸州當地成交樓面價從528元/平方米的單價快速上漲,到2017年成交樓面價已經高達1491元/平方米,土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。

                    ??轉折出現在2017年6月,一紙限購令使得霸州房價急轉直下,隨著想在此安家的北漂和投資客離場,當地樓市一度冷清下來,到2017年12月房價已跌至9000元/平方米左右,樓市降下虛火。

                    ??2021年12月29日-30日,中國房地產報記者在霸州市部分樓盤調查發現,由于缺乏人口支撐,房地產市場持續下行,房企降價幾乎是普遍現象。

                    ??“行情最好的時候買房全靠搶,客戶都沒時間仔細看,很多時候甚至為了買上房,另外給我塞紅包,不像現在,一天下來也沒幾個人看房?!痹诎灾菔袇^一售樓處里,賣房多年的銷售主管林語坐在沙發上回憶著2016年前后的盛況,除了樓市量價齊升外,誠意金、指標費等也普遍存在。

                    ??限購之下,曾經的盛景早已不復存在,取而代之的是多個在售項目售樓處空蕩蕩、購房者寥寥無幾的景象,銷售慘淡、去化緩慢。

                    ??貝殼新房廊坊站數據顯示,2021年12月霸州新房銷售243套,銷售均價在7780元/平方米。

                    ??不過,記者在實地走訪中注意到,實際銷售價格在6000-7000元/平方米的項目不在少數,這些項目多集中在霸州開發區,距離霸州北站開車只需要十幾分鐘,主要客群來自北京和雄安的投資或者置業人群。

                    ??在開發區一個已經交房的小區里,記者注意到,一棟樓只有不到三分之一的房子裝修完畢,剩下的房子還處于毛坯狀態。該項目銷售人員趙謙表示,“開發區入住率都不高,該項目現在還有少量尾盤?!?/p>

                    ??另外,以霸州市區為核心的區域也分布著近多個在售樓盤。據介紹,此區域多是霸州本地人購買,新房均價在8000元/平方米左右。

                    ??“現在整個霸州一天大概能賣10套房左右,‘金九銀十’的銷售情況稍微好些,一天能有40套左右?!绷终Z無奈的告訴記者,即便是經驗老到的銷售一個月也只賣的出一兩套房?!跋拶徴忒B加疫情,這兩年來買房的外地客源少了很多?!?/p>

                    ??和多個環京城市一樣,自2017年開始執行限購政策后的一段時間,來自北京的投資或者置業的客源開始減少,銷售拓客困難,房地產市場一片冷意。這里也曾多次傳出限購松綁的消息,但并沒有得到官方證實。

                    ??“實際上,上有政策下有對策?!绷终Z告訴記者,通過人才引進來這里買房已經是一個公開的秘密,“早兩年他們還需要額外向我們支付5萬元左右費用,這兩年隨著疫情嚴重,很多北京客源因為進出京手續麻煩,都盡量減少外出。從2020年開始,為了拓客已經不再收取這些額外費用?!?/p>

                    ??林語的說法在記者走訪的其他項目上也再次被印證。多位銷售人員強調,“這些業務都是公對公,個人無法辦理?!?/p>

                    ??房企零首付自救

                    ??不過在部分本地人看來,此時或是可以抄底的時機。

                    ??“現在可能到底了,這些年雖然市場銷量不好,但價格變動不大?!眲⒃绞前灾萃辽灵L“80后”,兩個月前他又開始和朋友一起看房子,琢磨著在市區再買套房,“現在很多項目有促銷,買房就送車位?!?/p>

                    ??“我們看的是市區的房子,這樣即便不住也不會閑置?!眲⒃礁嬖V記者,由于很多附近鄉鎮的人來霸州市區工作或者上學,租房市場行情不錯,“我有兩套房都對外租著,買了后按照現在年輕人喜歡的風格簡單裝修,掛出去沒兩天就租出去了,一個月能租一千多元?!?/p>

                    ??“你要是自己住的話也可以看看市區的房子,雖然貴點但入住率高,小區和周邊配套也完善?!眲⒃奖硎?,開發區房子雖然便宜,但在實際居住中由于入住率極低,部分小區進入冬季甚至沒有給業主接入集中供暖。

                    ??劉越的說法在記者走訪開發區項目時得到證實。走訪中,有部分銷售人員告訴記者,交房后為保障冬季取暖,業主也可以改為天然氣分戶取暖。

                    ??大學畢業后就回到家里幫著做生意的梁超最近也在看婚房,他告訴記者,前幾年的房價讓他望而卻步。

                    ??“太瘋狂了!”在梁超看來,“前些年太多人來這里買房投資,房價被炒的那么高,本地剛需族真的最難。這兩年房價開始下跌,我們才開始看看有沒有合適的房子?!?/p>

                    ??盡管營銷手段不斷,也有部分客源開始回歸市場,但多數購房者仍處于觀望態度。

                    ??面對相對低迷的樓市,為了刺激市場多個項目推出購房“零首付”活動。趙謙告訴記者,如果首付不夠,現在只需要交1萬元購房款,剩余房款最多可以辦理30年商貸,貸款利率在5.6%。此外,購房后還會返還幾萬元購房款?!艾F在房企著急賣房子回款,幾乎都在做促銷,希望解決銷售難題?!?/p>

                    ??房企謹慎拿地

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                    ??房地產市場轉冷直接導致房企開始對土拍“不感冒”,土地市場低迷,流拍現象頻出。

                    ??一位不愿具名的本土房企相關人士對記者表示,現在土地價格預期較高,拿地后風險較大。他表示,樓市下行或是讓房企觀望的更重要原因?!斑@些年,市場供應加劇,但新盤賣不動、二手房流動性停滯,市場很冷,開發商拿地欲望很低?!?/p>

                    ??某全國性房企華北區域投拓人士表示,現在回款放緩、融資收緊,從房企布局角度看,他們更關注一些比較安全的城市,“現在已經不是需要規??焖僭鲩L的時候了”。該投拓人士還表示,“現在招拍掛的利潤越來越低,我們也在強化舊改、勾地等其他拿地方式,這也是部分其他房企的做法?!?/p>

                    ??霸州市財政局局長孟憲國曾在霸州市2021年上半年預算執行情況報告中提到,上半年政府性基金收入大幅減收主要原因是,上半年受房地產限購政策的影響,土地市場始終處于低迷狀態,多數企業拿地積極性不高,且受疫情影響企業因資金困難導致的流拍現象增多,直接導致土地出讓大幅下滑。

                    ??Wind數據顯示,2018年開始,霸州市土地成交價及實際成交量一路下滑,到2021年末,霸州市2021年全年共供應90宗地塊,成交47宗,流拍率約47.8%,成交量同比減少29.85%,其中成交樓面價803元/平方米,成交總價為12.7億元。而在2017年,全年土地成交總價是48.6億元。

                    ??另據霸州市政府信息公開平臺顯示,霸州市財政局分別于2021年9月1日、12月24日,兩次宣布調整財政收支預算。2021年9月1日公布的霸州市2021年財政收支預算調整方案中,霸州市一般公共預算支出預算擬從年初的79.5億元調整為61.5億元。

                    ??在方案中,霸州市財政局提出數項確保全年收支預算平衡的措施,其中包括:加快組織土地出讓,加強稅收征管;在加快非稅征收方面,提出“加緊研究修訂全市污水、垃圾收費管理辦法”等。

                    ??值得注意的是,受影響的不止是霸州市。固安、香河、大廠、燕郊等多個環京城市樓市一路下滑;環京樓市慘淡之下,一眾重點布局環京房企的日子并不好過?!艾F在日子比較難,項目上都沒有心思想其他的,都忙著賣房子回款?!蹦巢季汁h京房企人員表示。

                    ??(文中銷售、購房者均為化名)

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